庭前還清逾期房貸合同仍可繼續(xù)履行

□ 法治日報全媒體記者 黃輝

□ 法治日報全媒體通訊員 陶然

“斷供”業(yè)主被銀行起訴，庭審前還清了逾期房貸，是否構(gòu)成根本性違約，銀行能否以此為由要求解除合同？近日，江西省南昌市第二金融法庭審結(jié)了一起金融借款合同糾紛案件，法院從維護(hù)交易安全、節(jié)約交易成本的角度出發(fā)，認(rèn)定雙方簽訂的《個人一手住房貸款合同》仍應(yīng)繼續(xù)履行，依法駁回了原告某銀行解除合同的訴請，并判令律師費(fèi)5000元及訴訟費(fèi)由被告白某承擔(dān)。

法院查明，2016年3月，白某因購房需要申請貸款，與某銀行簽訂《個人一手住房貸款合同》，約定：貸款金額為43萬元，貸款期數(shù)144期，只要出現(xiàn)一次逾期，銀行有權(quán)宣布貸款提前到期。合同簽訂之后，某銀行依約發(fā)放了貸款43萬元，但白某在歸還25期借款后，未按合同約定繼續(xù)還款，自2018年1月起出現(xiàn)逾期達(dá)11次。截至起訴時，拖欠某銀行本息共計人民幣382452.14元。為此，某銀行訴至法院，請求依法判令解除《個人一手住房貸款合同》，白某提前歸還貸款本息382452.14元，并由白某承擔(dān)律師費(fèi)5000元。案件受理后，被告白某在庭審前將逾期按揭貸款全部返還。

法院認(rèn)為，案涉《個人一手住房貸款合同》系各方的真實(shí)意思表示，合同真實(shí)有效，除非存在根本違約行為，動輒解除合同可能對社會的穩(wěn)定產(chǎn)生不利影響。白某雖存在逾期，但其在庭審前將逾期的按揭貸款全部返還，《個人一手住房貸款合同》仍具備繼續(xù)履行的條件，案涉的合同目的依然能夠?qū)崿F(xiàn)。故為了維護(hù)交易安全、節(jié)約交易成本，合同仍應(yīng)繼續(xù)履行。鑒于白某因客觀原因?qū)е率杖霚p少而出現(xiàn)“斷供”行為，其違約行為屬客觀事實(shí)，白某本身存在過錯，某銀行因本案訴訟產(chǎn)生的律師費(fèi)5000元及訴訟費(fèi)，應(yīng)由白某承擔(dān)。

據(jù)此，法院依法作出如上判決。判決生效后，原被告均服判息訴。

“斷供”業(yè)主還清逾期款項(xiàng)未構(gòu)成根本性違約

經(jīng)辦法官庭后表示，合同解除是指合同關(guān)系成立以后，當(dāng)具備合同解除條件時，因當(dāng)事人一方或雙方的意思表示而使合同關(guān)系自始消滅或向?qū)硐麥绲囊环N行為。根據(jù)民法典第五百六十二條第二款規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時，解除權(quán)人可以解除合同。然而，在審判實(shí)踐中，對于合同約定解除的適用，應(yīng)加以必要的限制，如果解除合同條件約定的過于隨意，會使合同被解除的危險增加，不利于交易的安全和穩(wěn)定。而且，有可能會使解除權(quán)人惡意行使解除權(quán)，從中獲取不正當(dāng)利益，或者造成違約方損失過大，有違公平正義。

此外，由于貸款人和購房者存在明顯的權(quán)利不對等，加之許多貸款環(huán)節(jié)過于“神速”，購房者往往在未能通讀合同的情況下倉促簽名捺印。諸如本案中“只要出現(xiàn)一次逾期，銀行有權(quán)宣布貸款提前到期……”等格式條款，銀行大多未履行合理提醒義務(wù)，存在免除自身責(zé)任、加重消費(fèi)者責(zé)任、排除消費(fèi)者權(quán)利等問題，違背公平原則。為此，法院依法認(rèn)定上述格式條款無效。

法官提示，商品房買賣合同涉及買賣、借貸、擔(dān)保等多種法律關(guān)系，涉及購房人、開發(fā)商、銀行等主體的利益。錯誤估計自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，盲目“掏空”積蓄購房等行為，不僅風(fēng)險巨大，且具有極大的危害性。因?yàn)橐罁?jù)合同約定，購房者不及時繳納房屋按揭款屬于合同違約，開發(fā)商有權(quán)解除合同，收回房屋并追究違約責(zé)任、要求購房者承擔(dān)相關(guān)律師費(fèi)等。因此，廣大市民在購買商品房時一定要量力而行，正確評判自己的經(jīng)濟(jì)承受能力，避免因經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足而斷供被銀行告上法庭蒙受損失。

經(jīng)辦法官認(rèn)為，法院在處理此類案件時應(yīng)審慎解除合同。盡管購房者白某存在違約情形，但購房者白某訴訟中還清逾期房貸，以自己的行動表明繼續(xù)履行合同的意愿，尚未構(gòu)成根本性違約，案涉的合同目的能夠?qū)崿F(xiàn)。法院考慮包括違約程度、繼續(xù)履行的意愿和履行成本等因素后，最終判決合同仍應(yīng)繼續(xù)履行，有利于維護(hù)交易安全、節(jié)約交易成本、維護(hù)社會穩(wěn)定。

同時，本案的判決在堅(jiān)持公平原則的基礎(chǔ)上，亦體現(xiàn)了司法溫情。白某因客觀原因?qū)е率杖霚p少出現(xiàn)“斷供”行為，其違約行為屬客觀事實(shí)，引發(fā)本次訴訟，白某本身存在過錯。因此，法院判令白某承擔(dān)銀行因本案產(chǎn)生的律師費(fèi)用及訴訟費(fèi)用，一方面，體現(xiàn)了人民法院對困難群體的關(guān)愛和保護(hù)；另一方面，告誡購房者在購買商品房時應(yīng)當(dāng)誠實(shí)守信、理性為之，違約必將付出相應(yīng)的成本，應(yīng)避免隨意“斷供”而被銀行告上法庭蒙受損失。