貸款斷供房屋查封解除合同于法無據

□ 法治日報全媒體記者 黃輝

□ 法治日報全媒體通訊員 陶然

開發商承擔階段性擔保后，能否要求解除購房合同并收回房屋？近日，江西省南昌市西湖區人民法院審結了一起房屋買賣合同糾紛，法院以房屋買賣合同已履行完畢，且案涉房屋處于查封狀態，原告開發商承擔階段性擔保責任后僅享有擔保追償權為由，依法判令房屋買賣合同不予解除，被告趙某支付某開發商代償款621542.89元、違約金44660.89元。

法院查明，2012年7月，某開發商與趙某簽訂《商品房買賣合同》，合同明確約定：房屋總價款為893216元，首付款273216元，余款62萬元辦理銀行按揭貸款。如買受人未按期歸還銀行按揭貸款本息，銀行要求出賣人承擔保證責任的，出賣人在接到銀行的書面通知后兩年內均有權隨時解除與買受人簽訂的本合同，收回所賣房產另行出售，同時買受人應按本合同總金額的10%向出賣人支付懲罰性違約金。合同簽訂后，趙某向某開發商支付了首付款。

2013年5月，趙某與某銀行簽訂了《個人購房借款及擔保合同》，向該行借款62萬元，貸款期限為360個月，開發商為該筆貸款本息承擔階段性擔保。后因趙某未按約支付按揭款項，某銀行向某開發商發出《履行連帶保證責任通知書》，并從某開發商在該行的保證金賬戶直接扣劃了趙某貸款本息621542.89元。為此，某開發商訴至法院，請求依法判令解除涉案《商品房買賣合同》，趙某支付違約金89321.6元，開發商退還趙某購房款182351.51元。

法院認為，按照雙方的合同約定，如果趙某未按期歸還銀行按揭貸款本息，銀行在要求開發商承擔保證責任的情況下，開發商本有權解除《商品房買賣合同》。但案涉房在本案起訴之前已被其他3家法院查封，如果按照合同約定解除雙方的買賣合同，涉案房將重新回轉至某開發商所有，將極有可能侵犯其他中債權人的合法權益。因此，對開發商要求解除買賣合同的訴請不予支持。但某開發商作為借款合同的擔保人，為趙某代償了涉案房抵押貸款本息621542.89元，趙某應當歸還給某開發商。對于原、被告間在購房合同中約定的違約金為購房總價款的10%，標準過高，酌情調低為合同總價款的5%即44660.89元。

據此，法院依法作出上述判決。判決宣判后，原被告均服判息訴。

開發商承擔階段性擔保后僅享有追償權

法官庭后表示，近年來，由房地產開發商、購房者和銀行共同參與的按揭貸款業務發展迅速，銀行通常會要求開發商提供階段性擔保以保障信貸資金的安全。而開發商為了保障自身的權益，往往在房屋買賣合同中約定其承擔階段性擔保后享有解除合同、收回房屋的權利。隨之而來的問題是，開發商為停供、斷供貸款的購房者向銀行承擔保證責任的情況屢屢出現。如何防范為購房者按揭貸款提供階段性擔保所帶來的風險，開發商承擔階段性擔保后能否解除購房合同并收回房屋，已成為開發商不得不面對和解決的難題。

法官認為，開發商承擔階段性擔保責任后僅享有擔保追償權，無權解除購房合同并收回房屋。在房屋買賣合同中，購房者的義務是支付購房款，出讓人的義務是交付房屋和協助辦理權屬登記。購房者采取首付+貸款的方式支付了全部購房款，履行了其支付購房款的合同義務，而開發商也依約交付了房屋，此時雙方均按照合同約定履行了各自義務。在《商品房屋買賣合同》的合同權利義務已經履行完畢之情形下，開發商顯然無法行使約定解除權。

另一方面，法律并未賦予開發商法定解除權。開發商法定解除權僅限于購房者遲延支付購房款之情形，而開發商承擔階段性擔保責任后，法律并未賦予其法定解除權。否則會導致購房者已經辦理完預告登記的房屋轉移給開發商，等同于“流質”，為法律所禁止。

此外，司法實踐中，開發商行使解除權常常存在現實障礙。購房者常常為諸多案件的被執行人，所購房屋辦理了所有權初始登記，時常出現其他法院預查封和輪候預查封的情形，或者存在購房者將所購房屋出售給案外人，涉及善意第三人之權利義務。如本案中涉案房在起訴之前就已被其他3家法院查封，如果按照合同約定解除雙方之間的買賣合同，顯然將極有可能侵犯其他案件中債權人的合法權益。因此，開發商承擔階段性擔保后，如解除購房合同并收回房屋，勢必會因為查封問題或者涉及第三人權利義務，導致執行難。

法官表示，在《商品房屋買賣合同》的合同權利義務已經履行完畢之情形下，購房者依法對涉案房產享有物權期待權，即便開發商承擔階段性擔保責任，其僅對趙某享有普通債權，不享有物權請求權。此時，開發商仍享有救濟途徑，即享有擔保追償權，可以向購房者主張擔保追償責任，要求購房者返還其代償的貸款本息并承擔違約責任，從而有效保障開發商的合法權益。