法治號
違法建筑因沒有取得建設工程規劃許可證以及沒有經規劃主管部門批準建設，所簽訂的房屋租賃合同屬于無效合同。主要情形包括房屋本身屬于違法建筑、房屋出租后加建違法建筑以及臨時建筑使用期限到期后導致的合同無效。根據違法建筑的不同情形，會導致三種不同的法律后果，一是導致房屋租賃合同無效，二是導致租賃合同解除，三是合同繼續履行。
一、房屋出租前存在違法建筑
出租房屋整體是違法建筑，將直接導致租賃合同整體無效。在現實經濟活動中，出租的房屋既可能包括合法建筑，也可能包括違法建筑，此時則不應將租賃合同整體認定為無效合同，而是一分為二進行分析。
第一：在室內加建夾層、樓梯等（此種情況屬于在合法建筑內部進行破壞），應當認為租賃合同整體無效；
第二：如出租的兩棟房屋一棟是合法建筑、另一棟是違法建筑，或者違法加建沒有對合法建筑內部進行破壞，而是往上加建樓層或向外增加建筑面積（比如將露臺加建變為室內建筑），此種情況下因為合法建筑與違法建筑沒有任何關系（只是在同一份租賃合同中進行出租，一棟是合法建筑、一棟是違法建筑）或者違法建筑沒有對合法建筑內部進行破壞，此時租賃合同應當認定為部分有效（合法建筑部分）、部分無效（違法建筑部分）。對于有效部分，承租人可以向法院主張出租人違約，解除該部分有效合同，并要求出租人承擔違約責任。
二、房屋出租后加建違法建筑
房屋出租后加建違法建筑，因為出租在前，違建在后，因此租賃合同中租賃的場地不包括違法建筑，所以即使是加建違法建筑，也不會導致租賃合同無效。一般情況下，出租人不會在房屋出租期間對房屋進行加建，多數是承租人承租后對房屋進行加建，承租人加建對租賃合同的影響，要看加建的行為是否經過出租人同意。承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，出租人可以要求承租人在合理的期限內恢復原狀，承租人不恢復的，出租人就享有合同解除權并可要求承租人賠償損失。
承租人加建經過出租人同意的，則視為出租人放棄合同解除權，也不可再要求承租人恢復房屋原狀，也不會導致租賃合同無效。此時雙方最大的風險是違法建筑會面臨被執法機關拆除，在經濟活動中，情況最多的就是承租人在承租后加建違法建筑（情形最多的是加建夾層）被執法機關拆除。
三、臨時建筑租期超過使用期限
臨時搭建的辦公室、宿舍、工棚和設備間沒有經過規劃部門批準，也是屬于違法建筑，直接導致租賃合同無效，只有經過規劃主管部門批準建筑才能是合法的臨時建筑。臨時建筑使用期限一般是2年，根據《深圳經濟特區城市規劃條例》第四十九條臨時建設用地使用期限為兩年，期滿確需延期的可申請延期一次，但延長期限不得超過一年的規定，臨時建筑的最長使用期限是2+1=3年。租賃臨時建筑，承租期需在其使用期限內，租賃合同才具有法律效力，若租期超過使用期限，則在使用期限內的租期具有法律效力，超出使用期限的租期不具有法律效力。
四、租賃合同無效的法律后果
因為房屋是違法建筑，導致租賃合同被法院認定為無效的，承租人和出租人都要承擔合同無效后的法律后果。合同無效，根據《合同法》第五十八條合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當返還的規定，承租人需向出租人返還房屋，出租人需向承租人返還“租金”，但出租人可以向法院請求參照合同約定的租金標準判決承租人支付房屋占有使用費，所以出租人需返還的“租金”會和承租人需支付的房屋占有使用費互相抵銷，若“租金”不夠抵銷房屋占有使用費，不足部分承租人需繼續向出租人支付。
合同無效后，還要對房屋的裝飾裝修物進行處理，經出租人同意承租人裝飾裝修，未形成附合的裝飾裝修物出租人不同意利用的，承租人拆除即可。而難點在于已形成附合的裝飾裝修物，根據添附理論，形成附合的裝飾裝修物，已發生所有權變動的法律后果，其所有權屬于出租人，如果出租人不同意利用，則由雙方按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。一般來說，出租人將違法建筑出租給承租人，其對合同無效負主要的過錯責任，承租人在承租前，對房屋的合法性負有審慎審查的義務，所以對合同無效負次要的過錯責任。
作者：陳學宏
編輯：李兆娣